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空頭大師 - 張平首頁
2021年房產稅一旦落地,房價會如蔥價嗎?
2020-05-20
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    房產稅現在已是呼之欲出,去年就有媒體報道,全國不動產登記已經全國聯網。這意味著,炒房者在全國擁有幾套房產,相關部門是可以通過不動產登記網站可以查詢得到。此舉,意在打擊房地產投機炒作,排查全國房地產數據。另外,隨著房地產業逐漸降溫,國內土地財政收入也會下降,未來房產稅將取代土地財政,成為地方政府的主要稅收來源。這樣地方政府可以完全擺脫對土地財政的依賴。

    可能有人會問,過去上海、重慶不是也征收房產稅,不是房產稅對房價沒有產生影響嗎?即使明年開征房產稅,房價是不是還會上漲呢?對此,我們認為,上海、重慶前些年曾經試點過房產稅,但都沒對房價產生遏制效果,主要原因有以下幾個:一方面,房價在上漲趨勢中,房產稅無法遏制房價上漲,如果是賣方市場,反而房產稅會加在購房者的身上。所以,房產稅要看趨勢,在上漲趨勢中不會影響房價,但在下跌趨勢中則是利空。

    另一方面,房產稅要看征收的程度如何,如果像上海、重慶那樣的征收方式,恐怕房價也跌不下去。先看上海是對增量房征收房產稅,并且要對超出規定面積的部分才征收房產稅。由于不對存量房征收房產稅,像這樣符合征收條件的家庭并不多。還有重慶的房產稅,主要是征對存量房高檔別墅征收房產稅,對于住得起別墅的人來説,繳納一點房產稅也無所謂。所以,上海、重慶是因為繳納房產稅的人不多,所以對房價并沒有太大影響。

    未來房產稅的征收方式,不會像上海和重慶那種樣子,主要是兩個方向:一個是房產稅會對存量房開始征收,一套自住房肯定是免征,肯定是對二套及以上的房產開始征收房產稅,估計稅率會是當年的市場價0.5%至1%不等。另一個是,未來房產稅還將是累進制征收,第三套房產按2%,第四套3%,以此類推。具體房產稅的征收方式,會有相關部門公示給社會的,屆時大家會有所了解。

    至于未來房價會不會如蔥價?我們認為房價應該會有較大的下跌空間,要與當地居民的收入掛鉤,要去投機化,回歸居住屬性。過去由于房價在上升趨勢里,一出臺房產稅,房價還有可能會上漲,而未來出臺房產稅,則會對下跌趨勢中的房價產生利空,而加速房價的下跌進程,那我們憑什么説國內房價已經漲到頭了呢?

    首先,國內房產已經處于過剩的狀態,由于這十多年來,大家都在拼命買房,現在40%的家庭擁有2套以上的房產。未來很多城市家庭早已擁有2套以上房產,房地產市場趨于飽和。更何況,房產已經占到中國居民家庭的77%,剩下只有23%是金融資產。中國居民的加杠桿已經用到了極致。未來房價跌到蔥的價格有點難,但是跌到與當地居民收入掛鉤還是很容易的。

    再者,這次疫情長期影響世界經濟,未來幾年人們對收入預期也正在下滑。過去人們喜歡于購房置業,未來是要解決生存吃飯的問題,因為與生存和工作相比,房子的重要性并不算太高,買不起房,可以租房住,等待房價下跌再買。更有很多擁有多套房產的人,由于做實業越來越難,只能拋掉幾套房,來拯救實業,未來大量房產拋向市場,如果再加上出臺房產稅,那肯定會加速房價回歸居住屬性的步伐。

    最后,現在國內人口出生率逐步下降中,90后要比70、80后出生人口要少得多,但是00后又比90后出生人口少很多。自從國家2016年放開二胎政策后,2017年時新出生人口還達到1780萬人,到了2019年新生人口跌至1180萬人。特別是大中城市越來越多的人不愿意生養。如果這種趨勢一直持續下去,中國的人口拐點也一定會到來,屆時,支撐房地產的紅利越來越少。房價最終難逃與居民收入掛鉤的趨勢。

    房產稅的開征,在房價上漲趨勢中,會起到推波助瀾的作用,但是房地產進入調整期,就會加快房價下跌的趨勢,讓房價更快的與居民收入掛鉤,雖然房價不太可能跌到蔥價,但讓多數人買得起房(負債10-15年),能夠圓上住房夢,這個結果大家還是看得到的。房產稅對房價來説是一個下跌周期的促進劑,既能夠快速去除炒房需求,又能夠讓房價快速回歸合理區間。未來房價只有與居民收入掛鉤,中國房地產才能得到可持續發展。


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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業?,F任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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